商业地产业态组合研究
商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺,不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式;也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础,如广州天河城项目。反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合,指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源,为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。
根据我们的操盘经验,单体商业房地产项目业态组合的定位,主要考虑如下几个因素:
1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态,以造成对原有业态的强烈冲击,颠覆旧有商业格局;同时,所确定的业态必须有足够大的规模,以至于3~5年内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将项目打造成新的商业中心;
2、要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,积聚商气;但又强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防风险;
3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在竞争关系,要注意它们的错位经营;
4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态,即使引进现代百货或综超作为核心店,也必须考虑采用适合进行产权分割的办法,将项目化整为零进行销售,确保回笼开发资金;
5、大型综合超市能够有效地形成商气,对确保项目运营成功有利,但其要求租金相对较低,容易形成“租售”矛盾;
6、现代百货公司以时尚和女性消费为主,可以承受较高的租金,但该业态必须从首层开始配置,公摊面积最少40%。其与大型综超相似,,将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。
根据作者总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历,作者认为,以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状,一般地说,打造一个单体商业房地产项目,其规模宜在总建2~3万平方米,层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小,或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到,商业项目总建过大,开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡,生理最大承受能力为 2.3 万㎡,超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看,单店营业面积多为 7000~8000㎡,在日本,超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是,目前,国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”,一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡,甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘!人们有理由担心,我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。
建筑规划方面,项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场,注意提供优美购物环境,使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫,简洁,明快,标识性强。注重竖向交通的易达性,创造临街便捷的多渠道垂直交通:设室外电动扶梯,将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层,在与之相邻的商业物业间架设人行天桥,在具有景观价值的临街面配置观光电梯,将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭,因为中庭是垂直交通组织的关键点,是步行空间序列的高潮,这里人流集中,流量大,最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地;中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线,不仅节能,而且让上层空间开阔敞亮,把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整,中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统,均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈,以最大程度充分利用和整合现有商业资源。
根据项目总建的大小和层数的不同,业态组合方式建议如下:
一、在首层面积为4000㎡~5000㎡,层数为4层,总建在1.6万㎡~2万㎡时,业态组合方式有:
组合(1):1F+2F+3F为内置步行街,4F为专业卖场。
其中,1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街,并设1~2个方便快餐冷饮店,2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场,如3C卖场(家电、手机、电脑)或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场;将3F、4F临街部分设计为通透立面,用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光,使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位,并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售,是因为项目总建规模小,可供销售的面积最大也只有2万㎡,为提高开发商的投资收益,必须尽可能提高分割销售商铺的比例。
该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营,提供了舒适明亮的购物环境,具有明显的“扎堆”效应,较受经营者和消费者的欢迎。同时,该组合适合划小商铺面积,便于控制总价,从而利于推盘销售。必须强调指出,从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量,这种首层为步行街,并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见,但它无疑将成为未来流行的趋势。
组合(2):1F+2F2/3为内置步行街,2F1/3+3F为大型综合超市,4F为专业卖场。
此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F,否则,将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。
组合(3):1F+2F为现代百货公司,3F为内置步行街,4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟,人气特旺,也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。
对于组合(2)和组合(3),由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少,必须明确:1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售;2、首层面积一般应不小于4000㎡;3、与组合(1)类似,将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。
以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言,总建小,项目整体运作所需投入的资金自然就少。即使在央行实行“121”新政之后,总建在1万余㎡的项目,开发商所需投入的资金依然不是太多,有利于整体运作。但是,对于总
建规模太小的项目,如若不能借助现有商业地产形成猗角,错位经营,相互支持,积极巩固原有的中心商圈地位,而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话,为避免项目开业后的经营风险,作者还是建议开发商慎重开发。
二、在首层面积为6000㎡~1万㎡,层数为3~4层时,其业态组合方式可考虑:
组合(4):1F+2F3/4为内置步行街, 2F1/4+3F为大型综合超市,4F为专业大卖场(如家居城),其中,3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。
此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡,且首层面积较大,利于项目推盘销售。当然,大型综超应成为核心店。
组合(5):1F为现代百货公司,2F+3F为内置步行街,4F为专业大卖场,其中,3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况,考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念,并连同3F的一部开辟为超市。
三、在首层面积超过1万㎡,层数为3层,总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣,或开发商有较好的银企关系,为今后融资“变现”考虑,也可建4层,总建超过4万㎡),因其首层面积和总建筑面积较大,业态组合有较多的选择余地,这时,组合方式建议为:
组合(6):1F为内置步行街,2F为大型综超,3F为专业卖场,其中,将3F临街部分作为观景休闲餐饮。
组合(7):1F为百货公司,2F为内置步行街,将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市,3F的临街部分作为观景休闲餐饮,其余部分作为专业卖场。
一般说来,组合(4)至组合(7)的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时,该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态(当然,这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论)。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体,它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全,不仅满足购物需要,而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此,在进行业态组合时,经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
需要强调指出,本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结,它仅仅是提供了若干思路:
首先,作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时,其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此,,室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。
其次,利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气,形成商气,以达到提升项目品质的目的,是解决业态组合问题的重要手段。但是,这种设计所带来的问题是,由于这两种业态所需经营面积大,公摊面积最少40%,虽然可以从产权形态上分割,但交房时毕竟不能从实物形态上分割,将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然,如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超,精心包装项目,制定合适的售价政策(首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低,但此时可适当调高2F内置步行街的售价。拙文《挖掘卖点:从业主视角谈商铺定价策略》对此进行了阐述),处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系,租赁期适当延长(应考虑在10~20年),规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。
第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段,在总建规模不大时(如2万余㎡),也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时,百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群,且其面积占比不能超过80%。
这里还有几个问题须作说明:
1.各种组合均应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能,但饮食比例不宜太多,以冷食为主。2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定;3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值,所在楼层是否具有良好的视野;4.除在顶层规划专业大卖场外,应根据实际需要在2~4层间配置一些其它业种专业店。
诚然,商业规划中的业态组合定位还有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节,比如,内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜,商铺面积如何划分才利于销售又利于经营,公摊面积多少方易为业主接受,在什么情况下内置步行街可往3层、4层设置,怎样选择业种组合可使商铺售价最佳,如何处理业主组赁合同和招商合同的关系等等。所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。全球零售业巨头家乐福CEO贝勒能曾说过:零售业就是关注细节。同样,商业房地产项目的实操过程,也是关注细节的过程。因为只有细节的完美才最终体现出开发商的智睿和才干。
现代百货过渡阶段,在总建规模不大时(如2万余㎡),也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时,百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群,且其面积占比不能超过80%。
篇2:准确定位中国商业地产
准确定位中国商业地产处理好六大关系
应该说中国商业地产的发展,已经进入一个新的历史时期,这个时期既是机会,同时也存在着风险。中国地产应该说从大型百货热开始,进入90年代的中期,到了上世纪的末期到现在为止,我们应该看到对整个提升中国城市的水平,树立中国的城市的形象起了积极的作用,但是也应该看到我们的商业地产也存在着一些问题,这些问题如果不解决就会影响到我们商业地产的发展,所以我认为我们进入的时期应该是调整提高理性发展的时期,就是调整提高理性发展的时期,从这个角度来看,我们对中国的地产应该有一个正确的评价,正确的评价有两个问题。
一个问题就是我们商业地产在逐步走向成熟,我们的商业地产应该还有比较大的发展空间,我们从两个方面来考虑,一个方面考虑中国的城市化水平现在不到40%,与世界平均水平49%还差很大,跟发达国家的比我们还差距更大,美国城市化水平达到97.3%,从这个角度我们有很大的发展空间,随着城市化水平的提高,城市的商业又进一步的扩大,那么商业的扩大就要求我们商业地产的发展。第二个问题我们整个消费率不到49%,运用多种资金达到16万,17万,而这些都为我们市场的发展创造了有利的条件,所以我们不管从国内也好,还是从国外也好,那么他们都要求中国在今后几年内,要促进中国国内市场的发展,这些发展必然给我们带来很好的商机。这方面应该有一个正确的评价。另外一方面应该看到我们的商业地产的发展确实存在着问题。导致了一些地区开发过快,过多,过于集中。这个泡沫必须引起我们的重视。
我从广东来,有一个大型的购物中心一天卖得不到一万块钱,这是何等的数字,这个问题如果存在那么他就导致了影响了城市的发展,有些大卖场一天卖几万,应该说他开发过度。从这些情况反映这些问题,就是我们现在确实着泡沫的问题。所以我想总体来看,我们总量不足。泡沫凸现,矛盾突出。我们从整体来看,人均的营业面积,消费者来看,我们14亿人口,平均一个人不到500块钱,美国人均一年消费是1.4万商品销售额,我们不到500美元,我们不到人家的四十分之一,这些反映我们的差别,也反映了我们还有发展的空间。同时也反映出我们存在着巨大的发展空间。总量是存在,确实不足,很多地区人均的营业面积0.3,0.5,0.8。但是经过市场首先供求是关系,也就是供大于求,像北京,供予的增长79%,需求增长,商业地产的需求增长才37%,相差42%。这个就影响到现在商业地产的发展,同北京来看有42万平米的商业地产在一年以上,这些都反映我们的开发商有很大的问题,这个东西必须引起我们的重视。
导致这些问题的出现我认为主要是四个问题:第一个就是政府的形象大于求,政府追求形象脱离了现实的需求,盲目开发,导致了脱离市场的需求。而我们估计中国购物中心有没有发展的余地,到3000才能够起步,到5000才能够进入大的发展时期,到1万美元也可以发展,如果GTP不到1000美元,一年收入在五六千,他不可能拿出更多的资金来消费,所以从这个角度来看存在着很大的问题。开发了就解决了问题了,到底以后怎么经营,谁在经营,经营有利不利,开发商考虑的不多,导致了前期和后期的矛盾。政府非常热衷区域的形象的树立,强制企业投入,企业要考虑本身的利润,一个商场建成以后谁来经营,所以企业是比较理性的。是有规模没有效益。有规模才有效益,最佳规模,最佳效益,过度规模就是产生零效益。
第二个问题就是要理性介入。也就是说商业地产的发展要讲商业规律,不考虑供求规律,离开了实际的购买力,离开了实际的需要,任何一种开发都要失败了,都要冒巨大的风险的。要考虑商业的地理位置,要讲区位,我们很大程度上是政府让你签字,他想通过地契,作为商业地产要解决商契来提地气,从这个角度要研究商业,必须要有特别的规律来发展。第三个就是要注意城市发展的总体规划,全国都在搞城市管理规划,这由商务部发出来,这个条例已经发过国务院,要求全国全部制定了这个规划。对商业的发展要研究它的资源保护,要研究整体的发展,要考虑城市的发展问题,这种条例的颁布为我们带来了商业,因为每一个地方都在考虑商业如何发展的问题,这就是我提出的观点,传统的城市,所以所有的商业的活动是为了统治者的利益而进行的,工业化的城市,工业发展时期的城市是以经济为中心,厂家如何降低成本来促使城市的发展,现在的城市对商业的依存,要研究生态功能,要讲究城市的指标在这种情况下,工厂逐步萎缩,城市的核心就是商业。
从今后发展来看,或者现在的形势来考虑,以城建市,以市兴城。城市协调发展才能促进整个提高。我们介入一个城市商业地产开发的时候,一定要讲规律,一定要研究商业地产的问题。
第三个问题,就是客源开发的问题,我们可以从商业也存在客观发展的问题,商业的*****,我提出了六点,第一点要超前性,科学在超前,如果不超前就不是科学,所以科学性先导性,特别是流通产业,城市零售是一种先导性的产业,要引导生产,因此城市地产的发展应该要超前,没有超前性,如果大家生活水平都提高了,那是不可能的。我提出了对商业地产的评价,从中国来看按正常情况,商业地产成功与否的评价,按照日本的经验来考虑,进出市场的商业来考虑,第一年要淘汰三分之一,二年要淘汰三分一,从中国的商业地产评价,一年是一种进入期,二是磨合期,三年才是发展期。我们不要轻易给他下结论,要给它一个考验。另外我们的中国商业地产的开发商多数急于脱手,同这个角度它导致了它的产品卖不出去。如何来解决吸引投资者,这种公司大肆的开发,不会经营,整个选购是错误,今年开发了,那是明年开发的,甲地不行,项目之间可以整个使用,但是有一个单价的开发,又需要资金,这很容易出现问题。这是一个很大的矛盾。第二适度性,不是盲目的,商业地产的适度要取决于当前现实购买力,潜在购买力,要研究每一个平米有一个保本销售。购物中心我们一般的考虑一年要销售6000到8000才能够维持和生存下去,美国现在还有20万的夫妻店,每年销售不到500美元,500美元的概念是一年卖18万,30%的毛利润可以得15美元,除了一些费用还可以得到3.6万的收入水平,这个收入水平是蓝领工人年工资3.3万的,高于他们的水平,从这个角度它才能生存,才能发展,所以才不去当工人,去做生意,购买中心没有6000万到8000万的话,就无法维持正常的水平,所以要因此它的适度性的问题,你过份的开发是不行的。第三个问题就是可持续性的问题,也就是说刚才提出的商业的发展,能够让经营者经营下去,如果说不能经营下去,不能维持,我们要承认中国的经营商和运行商都是小本经营,它也考虑眼前的经营利益,没有过多的资本支撑它长时期的亏本,或者多渠道的经营,从这个角度,少数店开到半年赚不到钱就没有办法维持,所以这是一个可持续性的问题。开发的时候要促进经营的发展,第四就是生态性,大型商业建筑有一个生态平衡的问题,这个生态包括购物的场所与环境的关系,包含着整个商场设立与液态的要求,都有一个生态。建立舒适,宽松的购物环境。
第五就是协调性,大型的建筑之间有一个协调的作用。
最后一个就是效益性。要讲效益,就是企业存在的前提条件,没有效益就不能发展,我们不是为开发而开发,为了更好的赚钱才开发的,从这个角度讲,重视开发性,这是科学发展的一个前提,没有经济的增长,任何一种开发,任何的发展都是不科学的。最后一个就是整体商业地产的开发应该要协调发展。这个协调发展我认为树立好六个方面的关系:
一就是城与市的关系,城与市。
我们的商业模式,我们的商业结构,直接有什么差别,从这个角度来看,我们说城市商业是城市竞争力的所在,我提出了城市的竞争力应该是生产力,流通力和文化力,生产就是生产的产品,产能和它的产量,从这个角度购买了市场的基础,流通力就是商业的规模,所产生的对外辐射力和对内的凝聚力,文化力是传统的历史的沉淀与现代的文明如何结合起来。传统的历史沉淀包含城市的优秀的城市文化,包括文物,包括自然景观,历史的现代文明就是城市建设,城市的走向,城市价位取向。这些也构成了城市文化的三者合一,才能形成城市。在商业地产发展必然树立好城与市的发展。
二,商与业的关系。
根据销售,根据赢利考虑能不能赚到多少钱,必然导致商业率,影响城市的发展,影响我们商业地产的价值。
第三个开发与经营关系的问题,
开发要针对竞争特点来研究开发的内容,包括我们整个设计。
四,要研究策划与规划的关系,
我们现在一个商业地产的开发是比较盲目的,有的土地空出来,政府同意就干起来,实际上要经过详细的调查,沃尔玛花了2000万在深圳进行策划才进入的。我们哪个项目搞规划,搞规划就可以上马,实际这存在着很大的风险。
第五个问题就是商业地产外在形象和内在结构的关系。
卖什么,不是所有的购物中心都是卖百货,每个购物中心都有总店,不是千篇一律买百货,卖服装。。消费者要逛一天,我统计消费者不同的业态有不同形态的要求。逛的好,逛的有收获,这就涉及到我们购物中心的设计是不是有自己的特色,是不是有不同的点,大型的购物中心都是多条商务的,是不是商场全是一样的。逐步地深化,不断地有所收入。商场这么大,内部与内部的结合,不同于街区的结合,结构设计都应该考虑大型商业购买中心的这个问题。
六,业态与形态的问题,
商业企业为了产生急剧效益,原始的商业形态就是传统的农贸市场,这是自发形成的聚居模式,第二种形式是发展的形式,商业街,商业中心,区域商业中心,社区的商业中心,这一部分纳入了政府规划的范围,与城市的共融一体,这一块对整体的商业形态直接关系到城市的发展。三,最高的形态就是目前CBD,商务中心,和现代的城郊型的商务中心,这些业态的发挥,我们从消费习惯来看,商业形态是所有的企业堆在一起,如何卖得更好,商业企业希望扎堆,这样就有利于促使城市商业的发展,我们在研究商业地产开发的时候,一定要注意到形态和商业,业态的关系,总之商业地产的发展跟我们整个中国的发展带来了机遇,促进了中国整个城市的提升,应该说做出了巨大的贡献,但是目前还面临着挑战,我们希望我们做的更好,使大家能够在开发商业地产方面做出更好的努力,谢谢大家。
篇3:合理规避商业地产投资风险
合理规避商业地产投资风险
商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。
商业地产风险产生的原因
1、开发规模过量
以北京为例,所谓“过量”是指在北京的房地产领域内,商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。
这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、投资或经营者的市场风险在增强
其一,商业地产经历了从无到有,由少至多的一系列过程,现在已经处于买方市场,投资者或经营者可从容选择,使商业地产资金的变现速度开始停滞,因而变数正在增多,风险也在加大。
其二,投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多,这也促使他们提高了风险意识,谨慎决策渐成风尚。
其三,投资者或经营者的实践能力增强,表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明,商业地产需求方已过盲目投资的阶段,进入到投资的成熟和稳健期。
4、营销计划缺乏创意,流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
5、小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢
多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。
商圈的识别与开发的定位
所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配,即取得良好效益的商业地产项目,从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。
1、商圈识别的层次与考虑的基本因素
首先在层次上分为宏观环境调研和微观环境调研。
宏观调研要考虑的因素:宏观经济状况(GDP、经济周期阶段等)、房地产市场状况、本项目所在城市经济状况、本项目所在城市商业地产市场状况。
宏观环境分析的目的是理清客观经济走势与房地产市场当前的趋势。特别是商业地产市场现在的发展特点。在此基础上,为企业决策提供进退的间接依据。
微观环境要考察的因素:人口规模、收支状况、区域规划、交通状况、竞争对手。
微观环境分析即商圈识别,以探求潜在商业规模、市场特点、机会与风险,从而为商业地产开发决策提供直接依据。
2、开发定位的三种模式
依据宏观、微观调研结论,确定开发定位。大体上有三种模式可供选择:区域乃至市级商业中心、社区商业中心、便利型商业。
区域乃至市级商业中心:属于特大盘开发的商业地产,其建筑形态是以商业街区的形式存在,不仅总开发面积大,其中单体商业项目的体量也大。此种商业地产项目的开发是以区域或整体城市的购买力为依据的,以区位及交通条件的优越性为基础的。因此,必须经过充分的市场调研后才能定夺。
社区商业中心:通常伴随大盘住宅地产开发而成为提升其整体居住环境质量的一个必要组成部分。此类商业地产是为社区及周边居民提供日常生活消费的商品和服务而精心打造的,通常以底商或商业街形式存在。
便利型商业:当住宅地产开发规模较小,而周边商业发育又十分成熟时,便利型商业是配套开发的另外一种选择。具体讲,就是为社区居民提供便利商品和即时服务的商业形态,通常是一种切合实际的选择。
3、商业地产开发规模的影响因素
空间位置―――远,大;近,小。
交通条件―――通畅小;不畅大。
总消费模式:人口数量、阶层、年龄;收支特征与消费偏好。
上述因素及其影响是以一个相对独立的地产项目为基准给出的,通常开发总量与商业地产之比在3%-5%之间。换言之,具体项目开发要据此而展开切合实际的研究。
4、商业地产投资的业态及选择
业态可以按规模要求与商圈半径的大小划分为两个层次:
其一,基本适合规模经营的业态:包括百货店、大型连锁超市、专业店、仓储店、家居中心、购物中心。
其二,基本适合小规模经营的业态:包括超市、专卖店、便利店。
上述两个层次的业态可根据项目要求有机组合。显然社区级和便利级商业难以引入大规模经营的零售业态。
此外,未列入国家规定而又具有我国零售市场特征的经营方式,包括农贸市场、小商品市场、服装市场等,通常它们具有批零兼营的特点,经营规模可大可小。
据此可知,商业地产开发应根据项目所在市场的现实情况和未来发展趋势,确定开发规模,进而择定业态组合。
商业建筑与布局的基本要求
商业地产设计与开发应基于商业经营的特点与要求,来进行建筑结构的设计与空间布局。
从商业经营的一般性而言,建筑设计方案应满足商业经营的以下要求:
外观醒目,透视性和展示性良好
内部空间宽敞,柱距尽量长,层高不宜低
预留水、电、气管线
充分利用街角及考量TOD需要
相对集中,避免社区私密性降低
综上所述,规避商业地产投资风险,必须展开前期充分的调研与评估,才能切合实际的开发为社会所需的商业地产,进而为投资者青睐,为经营者带来良好收益。