商业街规划设计的9大要素
商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一类商品，如服装街、文化街、花卉街、汽配街等。综合型商业街由于商业活动的多元化，空间、文化、环境因素更加复杂，对周边的产业发展影响也更大。
综合型商业街类型多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造均各有差异，但在规划设计商业街时，有几个要素必不可少。
客户构成：
客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散;为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁，空间灵活、尺度亲和;为度假客户服务的商业街空间更加丰富，景观、广场等户外元素应用较多，餐饮、娱乐的总量较大。
商业业态：
商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。三里屯Village的商业竖向划分导致二层以上的商业空间效率不高，价值很低。
商业主题：
无论是三里屯Village的动感时尚、Solana的北美格调或是朝外SOHO的胡同情节，都有以文化包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的，甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的，甚至是宁静的。
街道形态：
当总体规模较小时，主干形式较多采用，此种布局可获得较高的建筑密度。当增加到一定规模时，从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段。但过长的支街会导致商业价值的降低。网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导。当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。
人的尺度：
宜人的尺度大多受到来自欧洲传统商业街的启发。商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照。客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
造型设计：
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点，如建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等。缺少细部的设计无法满足客户对建筑的视觉需求，必然会感到空洞没有人情味。自然形成的传统商业街的魅力还在于其不同时期建造，风格不同的铺面混杂在一起，造成多元化而又相对统一的历史厚重感。为达到这一意境，设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起，即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
软性面材：
商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
景观小品：
商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。
标识设计：
优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。
篇2:商业街项目规划设计
商业街项目规划设计
商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业,国外叫做Shopping Mall,即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等,也可以叫做Shopping Mall,但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者,我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
国外主力店招商有自己的评估办法
主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店招商之前不应该进行建筑设计。
我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有 上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街,他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展,北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,每家店千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。 每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。 社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有 足够的通风排烟设备,经营受很大影响。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院,可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?大家心中自有答案。
篇3:商业街规划设计方案说明
商业街规划设计方案说明
规划设计指导原则
1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区
2、结合自然景观，发挥阳朔最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与阳朔自然的山水风光融为一体。
3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。
4、发展多元化社区和阳朔独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。
5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。
规划方案说明
·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现阳朔"宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓"的三个特色。
·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m~4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点--"空间",通过弯曲的街道(宽度6~8m)以及小广场创造街道的氛围。
·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。
·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。
·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路+府前路+西街(商贸拆迁后)+桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。
建筑方案说明
1. 功能布局：
本项目定位为与商贸地块以及西街联为一体的、高品质的阳朔美食中心，设有地下一层以及地上三层、局部四层，具体功能如下：
"地下室，主要功能是作为一、二层商铺的辅助用房，和一层商铺有内部楼梯连通，局部为设备用房以及管理用房。
"建筑一层、二层，均为单元式布置的商铺，其竖向交通由单元内的钢木楼梯解决，全框架结构，分隔方式灵活多样，根据客户要求可作局部调整，厨房以及卫生间设在二楼，设独立排烟系统。
"建筑三层、四层，为设有内部连廊连通的开敞式食街，设独立厨房，公用卫生间。
2.交通组织：
本建筑设疏散楼梯3部，选用无机房电梯1部，自动扶梯6部，分别设于东西两面，可从一层通至四层。
3. 建筑立面及色调：
建筑主体3层，局部4层，沿叠翠路设有退台，中间体的四层为开放式的露台，建筑立面更加丰富;采用富有阳朔特色的阳朔石、小青瓦、木格窗等，色彩以白色、灰色、木质本色作为主调。
4. 地方特色与时代感：
本方案在地方特色与时代感相结合方面作了多种尝试，例如传统形式的木窗扇与现代的折迭式的开启方式相结合，内向的步行街上传统的木构造建筑与透明玻璃表面相结合，营造出类似于卢浮宫现代与传统相结合的效果，形成强烈的对比。在外部形象及城市尺度上突出地方特色，强调历史街区建筑风格的和谐统一;在使用功能方面，内部街区环境及近人尺度上体现时代感，这就是我们将地方特色与现代设计相结合的一个切入点，外部环境体现地方特色，内部使用功能体现现代气息，体现出"很中国、很现代"的特色。