房地产策划咨询机构选择要素
消费者理性化是导致房地产业竞争日趋激烈的原因之一。在沿海城市,开发商借助房地产策划咨询机构对项目进行前期策划,使项目后期销售获得成功,使开发商逐渐认识到项目的前期策划的成功与否,直接决定了其后期销售的好坏。目前,雨后春笋般的房地产策划、咨询公司鱼龙混杂,良莠不齐的策划人员如过江之鲫,使房地产开发商无所适从。准确和正确选择合适的房地产策划机构,对房地产开发商未来的市场营销至关重要,而房地产策划咨询机构的策划水平,就成了房地产项目开发是否成功的关键所在。
虽然房地产开发策划咨询机构中号称“全程策划”公司的很多,但真正的房地产全程策划公司必须是以先进的营销理论与策划理论为指导,以消费者的未来期望、市场的有效需求、行业的竞争态势为基础,通过需求调查、市场细分、项目定位、概念设计、营销战略、CI设计、广告策划、销售执行、物业管理、品牌创立等过程,为项目规划出合理的建设取向——在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则,达到使项目增值、创造畅销楼盘、使开发商可持续发展的目的。因此,选择房地产策划咨询机构,必须满足以下条件。
1.理论水平
理论来自于实践并指导实践,观念落后导致策划保守,没有好的观念就没有好的策划。根据其所掌握的房地产策划的基础理论处于策划理论何种发展阶段,是标准规划阶段、销售策划阶段、概念策划阶段、卖点群策划阶段、等值策划阶段还是增值策划阶段?是推销观念阶段,还是营销观念阶段?是全程策划阶段、还是营销策划?采用的是什么理论模式?总之,关键是要运用所掌握的理论、通过科学的思维方式和方法论,对现实环境做出准确的判断。因为掌握房地产策划的基本理论、基本原理,并灵活运用,决定着房地产策划、咨询机构50%的策划运作能力。
2.实战经验
实战经验可以避免重蹈覆辙,并是策划者项目的运作能力、市场反应能力、市场应变能力的具体体现。由于房地产业的特殊性,以往任何成功的经验很难完全照搬应用在新开发的项目上,甚至如果不能摆脱以往成功经验的束缚,或者照搬别人的成功经验,反而会给新项目的开发带来灭顶之灾。换句话说,前一个项目的成功并不能保证未来项目一定成功,而以往失败的定位却未必不能应用在新项目上。这也就是为什么大名鼎鼎的策划人,却策划了一大堆卖不出去的空置房,而那些精品楼盘、畅销楼盘却往往是名不见经传的开发商的杰作的原因。房地产业类似例证不胜枚举。因此,实战经验决定着房地产策划、咨询机构30%的策划运作能力。
3.创新能力
差异化虽然不是房地产企业唯一的生存战略,却是获取竞争优势的重要手段。房地产策划、咨询机构没有创新意识,或创新能力不足,就抓不住差异化的机会,而没有差异的同质项目,必然导致价格的恶性竞争。房地产策划、咨询机构的创新能力表现在以下几个方面:
1)项目定位既适应市场有效需求,又有别于竞争项目。
2)采用新技术。
3)发现、开拓并满足新的市场有效需求。
4)采用新材料。
5)观念创新——基础理论、设计思想、营销手段、服务理念。 创新能力决定着房地产策划、咨询机构8%的策划运作能力。
4.洞察力
所谓洞察力,就是房地产策划、咨询机构对市场有效需求变化的敏感程度与预见能力。房地产项目所面临的是一个相对狭窄的消费市场,是现在生产的未来需求的特殊产品。由于投资大、建设周期长,受政策、社会环境、经济环境、管理水平、资金来源等因素制约,制约因素稍有变化,就会导致市场有效需求发生变化,预先的项目定位就有可能发生变化甚至落空。房地产策划、咨询机构对市场可能的变化必须有敏锐的洞察力,及时修正与市场有效需求有悖的定位,否则,项目前期的准确定位,一样会导致项目建成后,面对将是没有需求或需求有限的市场。洞察力决定着房地产策划、咨询机构5%的策划运作能力。
5.合作力
团队作战不是乌合之众,不是策划大师的灵机一动的“奇招”、“概念”,而是具备上述能力、十数种专业的通才型人力资源协同作战的有机结合体。项目经理与市场总监、策划总监、设计总监、营销总监、CI总监及其助手所组成的项目组团,整合社会资源、市场资源、企业内部人力资源,是所策划项目始终如一的充分必要保证。由于策划咨询机构是从市场调研、概念定位、项目规划、工程施工到开盘上市、现场展示、销售服务、售后服务等的全过程介入,要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量,并提出改进意见,团队的协作精神、宽泛的专业知识、良好的沟通能力是策划咨询机构取得成功的保证。因此,团队作战决定着房地产策划、咨询机构5%的策划运作能力。 西安市房地产全程策划刚刚起步,专项人才奇缺,一些营销咨询公司为接项目,临时召集人员搭成的草台班子,不仅混淆全程策划概念,而且很难保证项目的始终如一,甚至有的策划只做到一半就露出了马脚,拿出的策划案几十页应付了事,不是答非所问,就是立论不足;不是用数据说话,而是将结论建立在主观臆测上。开发商哑巴吃黄连,付钱送“神”了事,直接导致房地产开发商对策划咨询机构的信任危机。
如果用函数关系表现一个房地产策划咨询机构的全程策划能力,那就是: P=f β,λ,δ,μ,σ……
式中P——策划力
β—理论水平,驾驭项目的能力。
λ—实战能力,运作项目的水平。
δ—创新能力,差异化战略实施能力。
μ—洞察力,对市场有效需求变化的预见能力。
σ—合作力,团队作战保证项目成功的综合实力。
篇2:房地产项目前期发展策划
A、项目前期发展策划
目标
1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。
3、锁定目标客户群
4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。
工作方式
1、成立项目专案小组，调配整合人才资源。
2、全程与各方面专家，专业人士沟通交流。
3、利用决策资源强大的理论支持，以理论指导实践，以信息整合实践。
4、全程与开发商有关人士紧密沟通。
5、严格按合同规定期限提交书面报告与电子演示文件，组织专家团与专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。
1、接触项目所在地市场，整合决策资源所拥有的该地的市场初步情况。并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的摸查。
2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析(优劣势分析：优势Strenth、劣势 Weekness、机会Opportunity、危机 Threat)，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象(确定开发什么物业、如何营造舞业内在与外在形象和硬件，以呼应主题)，完善总体策划思路。
4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求(显性需求和隐性需求)，确立项目的开发主题。
5、整合市场定位内容和专家团意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等作出专业的建议。
篇3:房地产策划:经营理念
经营理念
"全案策划"代理模式的经营宗旨是：全程跟进，全程顾问。作为整合人才资源、理论资源的平台，xx置地根据项目所在地的市场分析结果，结合项目本身所具备的资源，挖掘出项目的最大潜在价值，并在实际的运作中，将此潜在价值最大化的体现，保证开发商获得最大化的利润，即结合"天时、地利、人和"做到知己知彼，引导开发商打一场漂亮的歼灭战。
"全案策划" 代理顾问模式的经营理念主要体现为：
1、超越同质化
2、引导市场
3、全过程顾问与解决
4、提升开发品牌
经营理念解理之一：超越同质化
在房地产业竞争日益激烈的今天，房地产项目的同质化现象严重，互相克隆的案例屡见不鲜。如何使本身看似平淡无奇的一个项目，焕发鲜明的个性与不可克隆性，是开发商要考虑的一个重要课题;也是项目本身能否获得胜利、脱颖而出的关键。
"全案策划"代理顾问模式一个重要的核心理念，就是挖掘出项目本身的潜在价值，提出核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在实际操作中引入创新体系理念，确定项目的主题与形象，最终使项目的潜能发挥出来，使潜在价值最大化地体现在利润的获得上，最终达到开发商与中称置地公司的共同终极目标--获取最大利润和获得品牌效应。
经营理念解理之二：引导市场
关于引导市场的问题，是一个比较敏感的话题：究竟是要迎合各种人的需求去开发项目， 还是由我们开发的项目来引导人们的居住现象?现在是一个市场经济深化的时代，商品要与市场的需求对接得上，才能成功销售，这是毫无疑问的。但房地产因其开发(生产)周期较普通商品长，不能单独地停留在迎合需求的层面，它还必须要"引导市场"。
xx置地"全案策划"提倡的"引导市场"的经营理念，就是要做到：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导潜在客户群的居住理念与倾向。
经营理念解理之三：全程顾问与解决
"全案策划"代理顾问模式与普通的代理顾问模式最不同的一点就是"全程顾问与解决"。xx置地为开发商提供的服务贯穿于项目立项之初，一直到项目销售的顺利完成并扩大后续影响，为可持续发展铺路的这样一个房地产开发全过程。"全案策划"的代理顾问模式一般分为以下4个阶段性工作，分属3个时期：
经营理念解理之四：提升开发商的品牌
品牌效应、名牌效应是当今成功开发上的救命灵丹。营造良好的品牌效应，是唯一取得继续游戏的底牌，是在市场中生存的关键。只有建立了品牌效应，才能为企业的发展营造一个可持续发展的营养丰富的土壤，从而使企业不断发展壮大。
"全案策划"代理模式除了全程为项目提供专业顾问之外，还同时重视对开发商的品牌进行塑造和提升。这种提升由始至终地贯穿在各个环节中。
xx置业会为不同的开发商度身订造一套适合各自情况的形象树立系统与提升品牌计划，使项目成为开发商打造品牌的平台，最终达成获得利润和获得企业名牌效应的这一个终极目标。xx置地倡导的"全案策划"代理模式不但善始，更是善终，更为开发商的可持续发展作战略性的指导。