房地产“诗意栖居”的理解
凡有土地的地方都能够盖房子。这句话有点类似日本有名的汽车广告“车道山前必有路，有路就有丰田车”。然而只有在城市里盖房子才称得上是搞房地产，乡村里盖房子不能这么叫。为什么?因为房地产是和城市的聚集经济联系在一起的。
改革开放已经过去二十多年，房地产也跟着完成了从“遮风避雨型”、“基本需求型”到“小康居住型”的三级跳，与此同时，房地产开发全方位步入市场营销阶段。
既然是营销，那就要投消费者之所好。时下房地产策划高手们基本都会说“人,诗意地栖居”，词句设计得很诱人，但也很玄妙，理解起来似乎有点飘忽不定。
要真正悟透此话的玄机，我想还得从解剖城市的“心灵”开始。
你对城市有感觉吗?肯定有!只要是活动在城市里的人都有!每个“城里人”每时每刻都在体验着城市，所有单个人的鲜活经验集合到一起，再沉淀下来，就形成了城市的综合印象，犹如一幅印象派大师的绘画。
然而光满足于经验还不够。要了解城市，还应该对城市的感性印象进行细化、过滤和整合，只有这样才能得到一个理性的画面。
对于久居现代城市的人来讲，他们时常会流露出一种对乡村野外特殊的向往，似乎只有田野的深处才可以安详自如地舒展自己受压迫的身躯。
这种不同的感觉不禁使人想到了钱钟书先生关于婚姻的围城比喻。不说也罢，还是让我们追寻一下城市的历史吧。
和农村相比，城市只能算是个晚辈。在人类的发展过程中，出于经济交往的需要，首先诞生了自由贸易市场。这种市场一开始是飘忽不定的，久而久之便固定在一个地方，城市就是在自由市场的基础上慢慢形成的。
城市的形成是自发的，但随后的发展则往往是按照预先制订好的规划建设的，比如说长方形的街区设计给商业活动和政治控制提高了方便。随着岁月的消逝，不合适的建筑和布局最终被淘汰，经得起考验的则被保留了下来，逐渐产生了我们今天所见到的那些古老城市。
工业文明的到来给城市注入了新的活力，城市在社会生活中的作用和地位变得益发重要起来。作为社会机体的核心，城市是社会生活中最有活力的地方。科技进步不仅以人们想象不到的方式改变着城市的面貌，也改变了城市人的生活方式。
然而，人们在享受现代文明带来的种种乐趣的同时，又十分无奈地发现，城市还有其另外的一面：站在高楼顶部放眼望去，视野所到之处多是混凝土和沥青;汽油味混合着灰尘弥漫在大小街道的上空;在出租车、公交车和各类卡车的喧嚣声中，在鳞次栉比的高楼大厦的夹缝之间，步频匆匆的行人经常被一团挥之不去的压抑心态所笼罩，在巨大的压力之下正常的人格似乎分裂开来。日子一久，对城市的厌恶之情自然便产生了。
虽然这不是城市自身的过错，受谴责的应该是传统工业文明思维模式下的城市发展战略。但城市毕竟忽视了人的感觉，它似乎考虑了一切因素，却偏偏遗漏了人自己。结果展现在人们面前的只是一种逼真的布景，一种身临其境的假象，而不是满足人类真正需要的真实环境。这就如同人们见到的绝大多数好莱坞消遣影片一样，影片中所有的布景、服装以及表面细节的东西都是彻底现实主义的，但人物角色的性格却是空洞无物的。由于缺少了人性，再“真实”的场景也是不可信。
虚假的环境是束缚心灵的!在这种环境下生活，充其量只能给我们提供一些没有内容的外表，而不能满足我们真正安居乐业的愿望。看看过去的小区吧，所有的房屋外型和内部布局几乎完全一样，住宅之间又没有什么联系，小区同周围的景色、地区、历史或居住人的性格也没有什么关系，这能让人心理满意吗?
于是新的一代"房客们“开始追求真实的环境。“以人为本”也好，“回归自然”也好，这些营销概念之所以能够直指人心和扣人心扉，就在于它们所叙述、所描绘的场景使人们感到这是一个真实的环境，是一个非外化的、可以既安身又安心的环境。
现代化的一个重要参数就是城市化，在城市越来越成为人类主要寄居地的情况下，人们希望它是一个真实的环境，是我们的好朋友、好邻居，以便让所有辛勤劳作的人们在其中可以“诗意地栖居!”
篇2:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。
篇3:房地产营销包装策略
包装策略
物业产品不同于其他类产品，客户通常会亲临现场，耳濡目染一番，然后才会作出令自己满意的决定。所以如果销售现场的助益工具不能齐备，则难以产生使人信服的购买说服力。为此应该在项目开盘时做好此项工作。
在项目的包装工作尚未准备到位时，应全力完成此项工作，力争使项目的形象趋向完整和全面，这样积聚能量，于工作到位后方可上市，形象突出，则会产生突出的销售力。
1、现场包装：
(1)围墙
要求：针对围墙需长期保存，所以围墙应达到美观、耐久的条件，力求在设计上具有醒目、立体且与众不同的整体效果。
(2)效果图
全区鸟瞰效果图
单体效果图
小区中心花园效果图
室内共享空间效果图(空中花园)
会所效果图
(3)广告牌
位置：接待中心大门西侧
(4)接待大厅
(4)样板间
(5)模型：
(6)园林绿化
(7)吊旗
2、宣传品：
(1)VCD(可稍后完成)
方式：赠送给前来现场的客户或邮寄(DM)给那
些有可能成为购买客户的潜在人群，或在展
会现场派送预约客户。
作用：使用多媒体设备浏览，造成反复宣传，加深
记忆的效果。
内容：
项目坐落位置
配套设施
户型
物业管理示范
(2)楼书(可延后)
用途：详细描述物业的综合情况和设施配置，帮助
说明，促进销售在深度上的推进。
作用：将直接对项目的形象建立产生影响，特别是
楼书的风格和质量。
内容：
建筑理念
项目位置
户型介绍
配套设施
物业管理规范及执行公司
(3)销售海报
用途：在楼书制作完成之前，承担主要销售工具的
职能，是进行大量散发的宣传工具之一。
要求：销售海报可以结合不同时期内项目的进展情
况不定期地印制。
内容：
重点优势户型
地理位置介绍
未来生活展示
相关配套数据标准
(4)INTERNET网站主页
用途：向潜在客户提供物业的进展动态，并以最为
快捷、互动的交流方式保持和潜在客户之间
的双向沟通，从而为最终的销售打下基础。
方式：为项目申请国际网址(域名)
建立项目自己的网页
以网络广告的形式与主要的社区类门户网站
链接，带来点击和访问。
在广告中登载网址，提高点击率。
在网站中附载项目的详细内容和促销措施，
并有更为灵活的网上定单及其他促销宣传。
(5)网上楼书
用途：向客户提供物业的便捷浏览信息，可以节省
客户的初期了解时间，加快客户的认知。
作用：方便阅读，更为凝练。
要求：网上楼书内容应尽可能地全面和完整，并且
实效性较强，内容更新快。
内容：
发展商介绍及业绩
联合投资商(出资方)介绍
施工单位介绍
项目的规划
项目的运作周期
项目的未来可预期价值
各类户型介绍
建筑使用材料的介绍
装修方案推荐
相关配套设施介绍
物业管理公司的介绍及业绩
最新的价格表
工程进度表
售楼处及发展商联系方式