浅析房产投资风险
投资的风险是指在投资中可能造成的收益落空，甚至于丧失本金的危险。在实际收益超过预期收益时，人们称之为投资有了增加收益的潜力;在实际收益低于预期的收益时，人们称投资面临着风险损失。房地产投资较之其他行业，存在的风险更大，因为房地产业本身就是高投入、高收益的特殊行业，通常获利机会越大，应承受的风险也越多。投资者必须具备风险意识。
流动性风险
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动、不能运输，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，可以轻松脱手，容易收回资金。房地产企业所建造的房屋或建筑物及其辅助设施都是固定在土地上的，其买卖只有所有权的转移，不可能产生物品位置的移动。另外，房地产企业从获得土地使用权到开发建设房屋，最后向客户出售或出租，这一过程需要很长的时间，有的甚至需要几年。投资者如果急需用钱，则不能像其他商品的投资一样，能迅速地将商品转手变现。由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域固定性的特征，所以，房地产投资者应该注意流动性及变现性差所带来的风险。
购买力变化的风险
由于房地产建设周期较长，占用资金又较多，因此，投资房地产还需要承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。当整个社会经济出现繁荣景象时，土地和房地产将保值并有一定幅度的增值，这是因为需求的增长;当整个社会经济出现萧条或通货膨胀时，房地产本身也不会因此而大幅贬值，投资于房地产的资金还仍然能够起到保值的作用。但同时，由于社会整体受到通货膨胀的冲击和影响，同样数量的货币能够购买的商品数量，可能已远不如通货膨胀之前，无形之中，使得人们的购买力水平明显下降，这一下降就会直接影响到人们对房地产的消费水平。这样，虽然房地产本身能保值，但由于人们已降低了对它的消费需求，也会导致房地产投资者因闲置和无人问津等因素遭受一定的损失。
社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。我国也不例外，因此，对投资者来说，这些因素是应该充分考虑的，若投资者不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。对于社会风险给房地产投资带来的危机，投资者必须引起高度的重视。
经济性风险
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，没有一个正式市场，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。由于投资者对交易过程中的诸多细节了解不详尽，有可能造成不必要的损失。如：投资者购置一套住宅，由于在房屋的上、下水管道和结构上存在问题。这样，不管是自用还是出租，都会使投资者承受一定的风险，甚至遭到巨大的损失。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就将有很大差异，这种特征也是一个投资者需要注意的不定因素，所以投资者在投资房地产时，一定要注意不同位置上同一类房屋价格的差距，以免遭受损失。
自然风险
房地产投资者还要承担自然灾害等人力不可抗拒所带来的风险，如地震、洪涝、飓风等自然现象都会使投资者遭受损失。这种风险虽不常发生，但一旦发生，所带来的危害是巨大的，投资者在心理上应有所准备。
上述几种情况，是每一个投资房地产的人都可能遇到的。但是，投资者只要在投资时，做到具体情况具体分析，谨慎投资，就可以避免不必要的经济损失，将各种风险合理规避。
篇2:合理规避商业地产投资风险
合理规避商业地产投资风险
商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。
商业地产风险产生的原因
1、开发规模过量
以北京为例,所谓“过量”是指在北京的房地产领域内,商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。
这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、投资或经营者的市场风险在增强
其一,商业地产经历了从无到有,由少至多的一系列过程,现在已经处于买方市场,投资者或经营者可从容选择,使商业地产资金的变现速度开始停滞,因而变数正在增多,风险也在加大。
其二,投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多,这也促使他们提高了风险意识,谨慎决策渐成风尚。
其三,投资者或经营者的实践能力增强,表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明,商业地产需求方已过盲目投资的阶段,进入到投资的成熟和稳健期。
4、营销计划缺乏创意,流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
5、小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢
多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。
商圈的识别与开发的定位
所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配,即取得良好效益的商业地产项目,从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。
1、商圈识别的层次与考虑的基本因素
首先在层次上分为宏观环境调研和微观环境调研。
宏观调研要考虑的因素:宏观经济状况(GDP、经济周期阶段等)、房地产市场状况、本项目所在城市经济状况、本项目所在城市商业地产市场状况。
宏观环境分析的目的是理清客观经济走势与房地产市场当前的趋势。特别是商业地产市场现在的发展特点。在此基础上,为企业决策提供进退的间接依据。
微观环境要考察的因素:人口规模、收支状况、区域规划、交通状况、竞争对手。
微观环境分析即商圈识别,以探求潜在商业规模、市场特点、机会与风险,从而为商业地产开发决策提供直接依据。
2、开发定位的三种模式
依据宏观、微观调研结论,确定开发定位。大体上有三种模式可供选择:区域乃至市级商业中心、社区商业中心、便利型商业。
区域乃至市级商业中心:属于特大盘开发的商业地产,其建筑形态是以商业街区的形式存在,不仅总开发面积大,其中单体商业项目的体量也大。此种商业地产项目的开发是以区域或整体城市的购买力为依据的,以区位及交通条件的优越性为基础的。因此,必须经过充分的市场调研后才能定夺。
社区商业中心:通常伴随大盘住宅地产开发而成为提升其整体居住环境质量的一个必要组成部分。此类商业地产是为社区及周边居民提供日常生活消费的商品和服务而精心打造的,通常以底商或商业街形式存在。
便利型商业:当住宅地产开发规模较小,而周边商业发育又十分成熟时,便利型商业是配套开发的另外一种选择。具体讲,就是为社区居民提供便利商品和即时服务的商业形态,通常是一种切合实际的选择。
3、商业地产开发规模的影响因素
空间位置―――远,大;近,小。
交通条件―――通畅小;不畅大。
总消费模式:人口数量、阶层、年龄;收支特征与消费偏好。
上述因素及其影响是以一个相对独立的地产项目为基准给出的,通常开发总量与商业地产之比在3%-5%之间。换言之,具体项目开发要据此而展开切合实际的研究。
4、商业地产投资的业态及选择
业态可以按规模要求与商圈半径的大小划分为两个层次:
其一,基本适合规模经营的业态:包括百货店、大型连锁超市、专业店、仓储店、家居中心、购物中心。
其二,基本适合小规模经营的业态:包括超市、专卖店、便利店。
上述两个层次的业态可根据项目要求有机组合。显然社区级和便利级商业难以引入大规模经营的零售业态。
此外,未列入国家规定而又具有我国零售市场特征的经营方式,包括农贸市场、小商品市场、服装市场等,通常它们具有批零兼营的特点,经营规模可大可小。
据此可知,商业地产开发应根据项目所在市场的现实情况和未来发展趋势,确定开发规模,进而择定业态组合。
商业建筑与布局的基本要求
商业地产设计与开发应基于商业经营的特点与要求,来进行建筑结构的设计与空间布局。
从商业经营的一般性而言,建筑设计方案应满足商业经营的以下要求:
外观醒目,透视性和展示性良好
内部空间宽敞,柱距尽量长,层高不宜低
预留水、电、气管线
充分利用街角及考量TOD需要
相对集中,避免社区私密性降低
综上所述,规避商业地产投资风险,必须展开前期充分的调研与评估,才能切合实际的开发为社会所需的商业地产,进而为投资者青睐,为经营者带来良好收益。
篇3:房地产信托投资风险控制
房地产信托投资风险控制
随着房地产信托的蓬勃发展,其风险控制的必要性也日益凸显。房地产信托除了面临信托行业本身的风险,还有房地产行业的特有风险,其风险控制措施也有别于其他信托产品。
一、房地产项目风险
目前,信托参与房地产业主要有两种形式,进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节,因此其风险形式也多种多样,风险控制手段复杂,具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力,突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。
通常,信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成,如果因建设资金不足形成烂尾工程,或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求,不能通过竣工验收,抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验,但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才,从而也限制了这些风险控制措施的作用。
即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
在现阶段,针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况,风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”,通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务,借助专业机构的判断和管理,预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似,已经是一种行之有效的实践。在法律层面,《信托法》规定,受托人可以委托他人处理信托事务,这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理,以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任,既可以加强房地产信托的专业管理能力,各专业机构又分担了其责任范围内的风险,同时,各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保,具有信用增级的作用。
二、资金挪用风险
在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上,开发商资金链条断裂,就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生,信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。
实践证明,这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险,但也存在由于信托公司缺乏相关经验,融资方可能利用自身的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的情况。同时,信托公司自身可能因内控制度不健全或管理人员的道德风险,借项目之名挪用资金。防范这些风险,除信托公司切实执行各种风险控制措施,加强内部管理和内控制度建设外,还应当建立银行托管制度,既可控制融资方的挪用风险,也能控制受托人的挪用风险。
银行作为信托财产的托管人,对信托财产的运用进行审核,拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付,可以更大程度上保障信托财产的安全。同时,银行可以指定专业机构审核融资方的用款请求,例如由银行指定房产项目的监理公司,由监理公司对项目的每笔用款出具意见,以做到专款专用。
三、信托财产流动性风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。
房地产信托基金因为需要定期分配信托利益,对流动性风险较为重视,其风险控制措施也较多,例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构(例如银行)等。
对于单一投资项目的房地产信托,由于规模的限制,保持流动性财产、组合投资以保障流动性等常用的防范措施显然无法适用。现在主要采取的防范措施是要求融资方提前一定期间开始还款,以便给受托人一定的时间处理可能发生的流动性风险。但此种风险防范措施难以在根本上控制流动性风险。对此,可以借鉴房地产信托基金引入流动性支持机构的做法,例如与银行、保险公司等金融机构合作、成立专门的流动性支持备付基金等解决部分流动性风险问题。
四、集中投资风险
因单个信托计划的资金规模小,大多数房地产信托都是投资于单一项目,此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险,就是风险集中在一个项目上,没有风险释放机制。除了项目单一以外,信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到二年,无法通过长期运作来化解短期产生的风险。