房地产商业广场专业知识培训
一、房地产常用术语
1、房地产、房地产业、房产和土地使用费
(1)房地产是房屋财产和土地财产的总称,是房屋建筑与建设用地有机 构成的整体。
(2)房地产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有明确的权属关系。
(3)房地产业包括土地的开发,房屋的建设、维修和管理,土地使用权的有偿出让、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程,它是商品经济发展到一定阶段的必然产物。房地产与建筑业不同。建筑业主要从事建筑物的生产和施工,属于生产性产业,国务院将建筑业列入了第二产业范畴;而房地产业主要是从事房地产的的投资和经营,系经营服务性产业,属于第三产业范畴。
(4)土地使用费是指土地使用者因使用土地按规定第年支付给政府的费用。它是在土地所有权与土地使用权分离的条件下,土地使用者为了获取一定期限的土地使用权而向土地所有者支付的费用,反映了土地使用者为得到和拥有土地使用权而对土地所有者的经济补偿关系。土地使用费用的征收对象包括:一切使用国有土地的事业单位、全民所有制企业、中外合资经营企业、外商投资企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1978年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。
2、国有土地和国有土地使用权证
(1)国有土地是指属全体人民所有的土地,一般称之为国有土地。根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。其中包括:城市市区的土地;农村和城市市郊区中依法没收、征用、征收、征购和收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);矿藏、水域和国家未确家为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用,使用国有土地的单位或个人有保护、管理和合理利用土地的义务。
(2)有土地使用权证是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要裁明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。
3、建筑面积和建筑覆盖率
(1)建筑面积指建筑物的水平面积。
(2)建筑覆盖率又称建筑密度。它指建筑物基底占地面积与总用地面积的比率。
4、房地产产权、房地产权属登记和房地产权属证书
(1)房地产产权:产权就是财产的所有权,也称物权。它是指财产所有者在法律规定范围内,对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。我们讲的房地产产权时,即是讲房屋的所有权和土地使用权。
(2)房地产权属登记:平时所说的房地产产权,包括房产所有权和土地的使用权。房地产权属登记就是通常所说的房屋所有权登记,包括房产所有权登记、房产的他项权登记及土地使用权登记。
(3)房地产权属证书:房地产权属证书是证明房地产权属合法的综合法律文书,具有其他法律文书不能替代的特殊作用,其法律地位和法律作用具体表现在房地产市场,依法处分自己的房产;办理房地产抵押、出典手续;从事各类生产经营时办理工商企业登记;申请房屋的翻建、改建、扩建施工执照;办理房屋的拆迁补偿手续;管理自己占有和使用的房地产;办理社会经济活动中凡涉及房地产的其他事项。
5、期房、现房
(1)期房:指正在开发尚未竣工的商品房。
(2)现房:指已竣工并通过综合验收可交付使用的商品房。
6、进深、开间
(1)进深:又叫长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙皮之间的实际长度。
(2)开间:又叫宽度。在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
7、物业、物业管理
(1)物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的各种设备、市政公用设施和周围的场地、庭院和道路。
(2)物业管理是指房屋产权人(又叫业主)和使用人通过合同或契约方式,委托专业机构或公司依照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。
8、"五证"和"两书"
a.《建设用地规划许可证》:由规划部门颁发。
b.《国有土地使用证》由土地管理部门颁发。
c.《建设工程规划许可证》由规划部门颁发。
d.《建设工程施工许可证》建筑管理站
e.《商品房预售许可证》由城市综合开发管理办公室颁发。
f.《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》
9、房地产抵押:《城市房地产管理法》第46条对房地产抵押的概念和本质特征作了如下阐释:"房地产抵押以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。"房地产抵押是一种民事法律行为,其中提供房地产抵押物的一方是抵押人;享有债权并接受抵押物的一方是抵押权人。抵押人可以是债务人,也可以是第三人;抵押人和抵押权人均可以自然人或法人,以及是其他社会组织。
抵押的本质特征,就是当债务人超过抵押合同的规定期限没有履行债务时,其中包括债务人故意不履行和因其他原因无法履行的各种情况,法律规定的抵押权人可以拍卖抵押物并从中优先受偿。
10、契税:指房地产所有权发生转移时,就当事人所订契约按房地交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;契税除具有一般税收的性质和作用外,还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
11、房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、和共有建筑面积
(1)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室,室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。
(2)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
(3)房屋产权面积系指产权依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(4)房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、房屋建筑面积测算的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
a.永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的部和计算。
b.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等,其高度在2.2m以 上部位计算建筑面积。
c.穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2m以上的,按其水平投影面积计算。
d.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道井等均按房屋自然层计算面积。
e.房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
f.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
h.与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和西半球的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
i.房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
j.地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
有柱或围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
属永久性建筑有西半球的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
(2)计算一半建筑面积的范围
k.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
l.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
m.未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
n.无顶病的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
o.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊按外围攻水平投影面积的一半计算。
(3)计算建筑面积的范围
a.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室外和半地下室除外。
b.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c.房屋之间无上盖的架空通廊。
d.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
h.活动房屋临时房屋、简易房屋。
i.独立烟囱、亭、塔、罐、池、下人防干线。
j.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
13、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
(1)成套房屋的建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
(2)套内房屋使用面积为套内房屋使用空间面积,以水平投影面积按下规定计算:
a.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b.套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
内墙面装饰厚度计入使用面积。
(3)套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积,套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(4)套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
(5)共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积
(6)共有共用面积的处理原则
a.产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
b.无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
(7)共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之隔墙,凤及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋的警卫室、管理用房,内行为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
(8)共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理有房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
(9)共有建筑面积的分摊方法
a.住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
b.商住楼共有建筑面积的分摊
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分交所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加会住宅本身的共有建筑面积,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c.多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
篇2:二手房基础知识培训
二手房基础知识培训
什么是房地产一级市场、二级市场、三级市场?
一级市场:即土地市场。在我国,一级市场的交易主体是各级政府土地管理部门与各房地产开发企业以及企事业单位和外商。
二级市场:即增量市场。凡是已取得土地开发经营权的房地产经营企业,将土地的使用权和在地上的建筑的房屋一并转让给使用者的市场。
三级市场:即存量市场。房地产商品所有者(企业、单位、个人)将取得的一定年限的土地使用权和房产所有权再转让出去的市场。三级市场是使用者之间的市场。以上是对房地产市场的规范的提法。但人们在习惯上又常常把三级市场称为二级市场、二手房市场或旧房市场。除出售外,人们把出租也包括在二级市场内,因此习惯把三级市场称为二级市场。
一、关于办理上市出售手续的程序
(一) 、关于办理上市出售手续的程序
1、凡申请上市出售已购公有住房及经济适用住房的房屋所有权人,须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见,到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
2、自当事人将上述证件及填好的表格递到交易管理部门之日起,交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
3、经批准上市出售的房屋达成买卖合同的,买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效证明;房屋所有权共有的,其他房屋共有人同意出售的书面意见;交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交有关本市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
4、交易管理部门自收齐买卖合同和相关证件用材料之日起即为受理,工作人员须在25个工作日内完成审查工作。
5、已购公有住房和经济适用房所占土地是以划拨方式取得的,买方须持买卖合同,立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。
6、买方办理上述手续时应按房屋买卖成交价的3%交土地出让金。
7、买方办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
(二)关于土地出让年限的确定
钢筋混凝土结构、砖混结构房屋其土地使用年期最高不超过70年;砖木结构的房屋,其土地使用年期最高不超过70年。
(三)不宜出售的住房有哪些?
1、位于户籍冻结地区并已列入拆迁公德范围内的住房;
2、危险房、简易房、严重损坏房和违章建筑;
3、具有历史纪念意义的住房;
4、 党政机关、科研机构、大专院校和医院内与单位办公不可分割的住房。
(四) 、 所有可售公房的产权单位,均应向提出购房申请的承租人出售现租住的公房。
二、二手房上市相关知识
(一) 二手房上市销售须具备的条件
房屋产权归个人所有,并取得合法的产权证书;产权人的合法身份证明;如委托他人办理,须出示经国家公证部门认可的委托书;
产权共有的房屋,须取得其他共有人的书面同意,方可上市销售;
符合国家其它规定的房屋。
(二) 不得上市的二手房
以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的;产权共有的房屋其他共有人不同意出售的;
已抵押且未经抵押人同意转让的;上市出售后形成新的住房困难的;
擅自改变房屋使用性质的;
其它按照法规及县以上人民政府规定不宜出售的。
(三)购买二手房须具备的条件
具有完全民事行为能力;北京市长住户口;
有固定的职业和稳定合法的收入;
信用良好,有偿还贷款本息的能力。
(四)北京市房地产交易中心已购公房买卖程序
1、买卖登记
卖方应携带房屋的有效产权证、业主的有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
买方应携带应有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
2、 价格评估
卖方可委托交易中心评估并支付评估费,交易中心上门实地勘察评估时,卖方应给予必要配合、评估后交易中心为卖方出具《房屋评估咨询意见书》。
3、买卖委托
买方或卖方正式与交易中心签订《房屋买卖委托协议》,买方向交易中心支付服务定金。
4、成交
买卖委托后由交易中心业务人员为客户推荐房源或寻找买家,陪同买方实地看房。
双方成交后,到交易中心正式签订统一的《房屋交易合同》,并分别向交易中心支付中介服务费
篇3:售楼员户型培训
售楼员户型培训资料
立体户型面面观
目前市场上的立体户型重要有两种:跃层式(深圳叫复式)和错层式。
所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的,两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通接洽。最浅易地说就是相当于将一幢住宅内的"502"号房和"602"号房通过一座户内楼梯连结为一套(当然也可以是更多层)。
很显然,复式住宅给予住户的空间层次感十分强,扫除6分区也能做得十分到位,其隐秘后果远非平面户型和错层式所能比较。
一般说来,复式住宅的入户门均设在低层,这一点非常主要,因为从人们的居住心理来看,进门应当是第一层,若再往下走则有进地下室的感到。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为举动不太便利的家庭成员设置的卧室;而上层则宜设置对隐秘性请求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等,复式上层并非是一般客人可以进入的。
复式房的室内楼梯是不容疏忽的主要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米,否则不仅行走不便利,家具也难以搬上去。楼梯的地位部署也颇有讲求拾贝网,一般设于厅堂的角落,以避免占用过多的空间。在下层,楼梯应与过道空间重合而不能占领房间面积,在上层出口处以设置卫生间入口为宜,可不另设平台面积。
显而易见,复式住宅面积一般都很大,动辄200平方以上,而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高,因而其总价非同小可,不是一般人所能蒙受。但它所供给的居住质量,它所带来的如影视剧里西方"资产阶级"生涯方法的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优胜感,又多么让人心动!
而"错层式"则是平面户型与复式户型之间的调和主义者。它并没有两个完整不同的平面,而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米,从而有效地实现日常生涯中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习,都可在不同的扫除6层面上进行,较好地满足了人们对现代家居的需求。
错层式户型的带给人们错落有致的新颖感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓,既增添潦攀乐趣,又不太影响交换沟通,其面积也与平面户型相差不大,因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些处所又先后推出了不少三错层户型:进门的第一层面为公共运动区,南面是大开间客厅,北面是餐厅、厨房和公共卫生间,向里上数级楼梯形成第二区域,可作为老人房儿童房或客房,持续向里上几级楼梯是第三区即主人运动区,同样是大受欢迎甚至呈现抢购。
1999年,深圳一家公司推出了一种获得国度专利的"跃复一体"的户型即将复式房的下层做成错层式:进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共运动空间,往下走为厨房和工人房,顶层为重要家庭成员起居运动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型"领先30年",而且"应用面积大于建筑面积",凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上,不少基本4独到的炒家也因勇敢投资而获得颇丰!
大户型?小户型?
由于生涯方法、居住观念、花费者所属社会阶层、房价差距等系列原因,不同处所不同城市的人们对大户型、小户型的懂得大不雷同。
香港有"千?豪宅"的说法,1000平方?多大?90多平方米而已。在深圳、广州、上海,一般以为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市,似乎只有170平方米以上才会被叫做"大户豪宅"。
从内部空间设计角度来看,户型面积越小,难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新鲜别致的名堂。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在扫除6配置上就比拟简略,一般就是厅、房、厨、卫、阳台等"五大件",扫除6分区也不尽混淆9。而大面积户型就让设计师们施展的余地就较大,不仅可以在小户型基本上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房(音乐室、麻将房、健身房)、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面扫除6,而且可以根据人们通常生涯习惯做出比拟混淆9的扫除6分区,跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。
值得特殊一提的是,小户型是否应带保姆房的问题。一般说来,在小户型的买家中,结婚未久的年青人是绝对主力。这些花费者的小孩还很小或即将出生,而在目前国内的社会经济环境下,又须要夫妇两人都上班工作,他们正是最须要聘任保姆家庭!但目前市场供给实际情形是只有三房以上大户型才带保姆房,而二房户型带保姆房的则为数寥寥。花费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松,那么增添一间保姆房所带来的压力,目的花费者能否蒙受?盼望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深刻研讨。
从整栋楼或全部项目标来说,大小户型的配置比例也是一个必需细心研讨、地区1看待的问题。户型单一则由于客源供应面狭小,抗风险性相对也就较差,但"人以群分",单一户型所带来的客户基础素质面的同一,可大大地区4物业形象档次进而卖出好价格。正因为如此,因而采用此一户型配置须要准确、深刻的前期市场研讨,但一旦定位正确,其收益也非同一般。而一些项目由于对目的花费者界定不清或盼望将所有类别花费者一网打尽,于是从3、40平方的单身公寓到二房、三房、四房直至200平方以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足,实际上由于定位混淆,各种层次的客户均难以找到感到--开奔跑的当然不想与踩单车的为邻,踩单车的看邻居开着奔跑进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置适合,户型既有层次又有相对同一性,既错落有致又充实丰盛,则客户挑选余地大,市场抗风险性也好。毕竟是多少的比例才适当,这并不能凭主观的臆想,只能是通过对市场的深刻懂得才干得出。
户型的配置决议了项目标整体定位,因此户型谋划重要的是进行土地价值剖析断定:景观丰盛、交通方便的地块当然应以大户型为主;土地各方面均普通既无突出长处又无特殊毛病的,则以中等户型为主;而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主;至于在商务中心区的小幅土地,最合适的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。
面积多大才适合?
在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决议项目重要卖给谁,而后者则将决议项目是否真正能满足这些人。
不同的花费对象有着截然不同的需求,那么我们又如何知道所断定的户型面积是正合目的花费者心意的呢?我们以为,必需从以下三个方面综合衡量。
花费者对应性。我们知道,一房一厅的小户型是只能作过渡之用的,其购置者将重要是年纪在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年青人,其购置动因重要是工作时光不长,积蓄不多而又盼望拥有一片自己的小天地。从扫除6上说,虽然也须要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积的请求却应当都是小字号的,而且须要布局紧凑,因此总面积也不应超过50平方。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最庞杂的花费群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生涯可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更盼望购置房间较多而面积偏小的三房;还有部分胜利人士或高等白领,虽然购置力强劲但较为适用主义,以为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70平方还是100平方?三房是做100平方还是130平方?须要我们准确区分目的花费者并与其购置力、生涯状况、居住习惯高度对应。四房以上或150平方以上的房子,其面积敏感度相对较差,但也只有深刻剖析目的花费者才干做得恰到利益,才干使销售一路畅旺。
舒适性
房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生涯服务的,而户型分割的目标就是为人们供给一温馨、亲空巢老人心理健康热、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生涯基础规律动身,决议户型的开间、进深及面积。
房子越大则舒适度越高被不少人以为是理所当然,事实并非如此。以普通家庭的客厅为例,这里摆设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚的空间,谈话、看电视是这里的重要节目,太小让人有压制感,过于空阔则又什么是心理健康易于让人有四边不着、相互有隔阂的感到。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居运动动身的辩证关系。
除人的视角、人的运动外,舒适性还应斟酌应用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于陈设家具电器、又无助于人的运动、亦不能增加艺术情趣,则只能增添购置费用、增添主妇扫除卫生的时光与难度,舒适性自然也就大打折扣。
地区性。地区性是由于各地域人们生涯习惯不同而对户型面积有着不同的请求,其实是舒适性的延长。这也是户型设计中必需高度器重的问题。比如大连人大多以为二房二厅应当有个90平方甚至100平方,而在深圳,恐怕就很少有人能懂得90平方以上的房子为什么不做成三房,为什么要如此挥霍。多数深圳人眼里的三房应当在105-115平方之间,而大连人则显然以为这样的房子太小太逼仄。